引入公证为不动产登记设一道“防火墙”

发布日期：2015-03-14 17:20:05

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8月28日，《公证法》颁布9周年之际，省厅与省公证协会联合举办“不动产登记与公证研讨会”，邀请来自高等院校、实务部门和公证行业的资深专家，就《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》展开热烈讨论。省公证协会会长陈志忠，省厅公证管理处处长、省公证协会副会长杜归真，省厅公证管理处副处长、省公证协会副秘书长张叶蓬等出席会议。

不动产登记的公信力必须维护

“不动产登记具有公示效力，所以登记的公信力必须得到维护。”研讨会上，中国计量学院法学院教授陈永强表示，应高度重视不动产登记审查环节，并对“由谁来审查，错了谁负责”的问题进行相应的制度设计，确保登记的真实性，维护登记的公信力。

不久前，女子孔某因伪造房产证被判刑。她不仅伪造房产证，还找了个男人冒充她老公，欲通过办理买卖房屋公证达到借款目的，结果被公证人员识破。据我省公证管理部门的统计，每年仅上报的涉及虚假材料骗取公证的案件多达数百件。

“幸亏有公证这道防火墙。”杭州市房产交易产权登记管理中心副主任陈志良说，杭州市出台了规定，对涉外、涉未成年人等一些房产变更登记要求办理公证，“我们每年要办理32万余件房产登记，公证在其中扮演了重要的把关角色。”同时，宁波市天一公证处主任王晶雨指出，若没有公证做“防火墙”，一旦申请人提供的材料出现不真实的情况，登记处直接向申请人追偿成功的可能性很低。

杭州市钱塘公证处主任俞剑英也特别关注登记的真实性，她指出：“《条例》中对登记审查的要求不够到位，对登记责任规定得也不够明确，这会削弱登记的公信力。应通过加强登记审查，维护登记的公信力。”

可将公证制度引入不动产登记

公证机构是《公证法》确立的证明机构。作为不以盈利为目的独立法人，又拥有与法官、律师同一门槛的专业法律职业队伍，公证对公证事项进行真实性、合法性审查的制度设计，以及客观、公正、专业的工作特点，与不动产登记审查的要求高度契合。

陈永强说，之前《物权法》立法时就曾有专家学者建议由公证处等非行政的专业法律机构承担不动产登记职责，这建议在《条例》征求意见的背景下同样有意义，至少应由这些法律机构承担对民事行为审查的职责。

比如一些较为复杂的继承情形，像被继承人经历多次婚姻、发生代位继承或转继承、遗产存在必留份等，需要专业的法律分析和确认。同时，由于中国的户籍登记制度不够精确完善，在一些情况下准确界定所有继承人及他们的生存死亡情况有较大难度，公证机构进行专业的法律审查，能够避免出现确认事实或适用法律不当而产生的风险，为正确确认产权归属提供法律保障。

杭州市国立公证处副主任金涛说，公证机构的介入可以降低登记错误几率，对于可能出现的错误也可以通过覆盖全行业的公证职业责任保险制度承担错误责任，从而避免产生国家赔偿。

公证深入介入登记的上虞实践引发关注

除引入公证制度对不动产登记进行前置审查，绍兴市上虞区（原上虞市）的做法更深入了一步。早在2004年，当地政府下发《关于调整城市房地产抵押登记部门的通知》，确定自当年7月起，由公证机构承担城市房地产抵押登记工作。10年来，上虞公证处共办理抵押权设立登记11万余件，注销登记6万余件，保管房地产权证34万余件；涉及债权合同金额560.98亿元，相当于该区银行贷款余额的60%；对应房地产总价值1130.15亿元。

上虞公证处主任范文丰介绍说，公证机构对涉及抵押的物权关系、债权关系、物权与债权相互之间的关系重新进行全面梳理，区分办理预登记和登记，使登记工作更为合法规范；拓展了在建工程抵押登记、反担保抵押登记、债权转让抵押登记等，为企业开辟了更多融资渠道；建立起公证机构与房产、国土等产权登记机构及法院的信息共享网络平台，彻底解决了登记安全性问题。此外，公证机构抵押登记的当天办结率达98%，极大方便了办事群众。

《条例》征求意见以来，上虞的做法已经引起了业界和媒体的广泛关注。

此次研讨会征求到的意见建议将提交到有关部门，希望能推动《条例》的修改完善。

（省厅公证管理处 省公证协会）