未成年人售房、抵押过程中的保证书公证
发布日期：2014-07-23 18:19:46
案例一
最近房产政策紧张，王大姐想尽快将手上的几套多余住房出手。近几天，好不容易找到了一个买家，就要签合同了，但是房产中介告诉王大姐要先到公证处办理一个保证书公证，否则房产没有办法过户。原来，王大姐当初在购买房产的时候，考虑到今后万一开征遗产税，所以将未成年的儿子的名字一并做到了房产证上。而现在要出售房产，但儿子还差一年才成年。
案例二
张总经营着一家很有规模的大型企业，但是最近因为资金周转问题需要向银行贷款。银行提出需要房产作为抵押。但是张总的所有房产都是和女儿共有的。女儿今年只有10周岁。到房产部门办理抵押登记的时候，管理部门要求张总到公证处办理未成年人房产抵押的保证书公证。
案例三
陈总和前妻在五年前离婚。离婚时双方约定女儿归陈总抚养。不久后，陈总就再婚了。当初离婚时陈总和前妻约定市区的一套大房子归女儿所有，而且办理了过户手续。现在陈总想将上述房产出售，到公证处办理保证书公证。因为想想当初离婚时约定女儿是归自己抚养的，所以就一个人到了公证处办理公证。然而到公证处后，被告知女儿的亲生母亲，也就是陈总的前妻也必须亲自到公证处。陈总表示很不理解。
前几年，很多人担心国家会开征遗产税或者出于其他的某些因素，在购买房产的时候产权证上会写未成年人的名字。但是都没有预料到几年后在需要出售房产或抵押房产时会遇到重重困难。
以未成年人子的名义购房完全是可以的，这是法律赋予的权利。根据我国《民法通则》第十六条规定“未成年人的父母是未成年人的监护人”。父母可以为了未成年人的利益将房产证的名字做到未成年人的名下。但是根据我国《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。所以，一旦房产的权利人做到了未成年人名下，那么房产的所有权人就是未成年人。根据目前杭州地区的通常做法，父母仅仅是作为监护人体现在房产证上。
同时《民法通则》第十八条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。所以在购买房产时比较方便、容易，但是一旦涉及到出售、抵押未成年人房产时，事情就变得相对复杂了。
此外，根据建设部《房屋登记办法》第十四条的规定“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证” 。
所以，目前在涉及出售、抵押未成年人房产时，房管部门基本上都要求当事人提供为未成年人利益的书面保证的公证。
那么，在办理此类保证公证时，需要提供哪些材料呢？
一般而言，目前需要提供如下材料：父母两个人的身份证、两人的婚姻状况证明、户口本、房产三证、未成年人的出生证明、处分房产的正当理由的证明材料。
这里特别需要指出的是，父母如果已经离异的，那么需要提供离婚证及离婚协议（或法院的调解书、生效判决书）。
但是对于处分房产的正当理由的证明材料，一般分为以下几种情况：
一、若为改善未成年人居住环境而处分未成年人房产的（包括抵押、出售），那么需要提供以该未成年人名义新购房产的资料，如最近已办妥的房产三证或购房合同，必要时需要提供已支付首付款的证明等。
二、若为未成年人出国教育、生活所需而要处分未成年人房产的，提供国外学校的录取通知书、与留学中介服务机构签订的留学合同、移民资料等材料证明未成年人有计划或正在国外就学、移民。
三、若为未成年人医疗而要处分未成年人房产的，提供医疗诊断证明、费用清单等，当然只仅限于重大疾病同时需要开支大笔医疗费用的。
所以在案例一中，王大姐只要在收集全资料后到公证处办理保证书公证即可。
在案例三中，虽然在离婚时，父母约定未成年人的抚养权是归父亲陈总一方的，但是在法律上这仅仅是对抚养权的约定，母亲仍旧是未成年人的法定监护人之一，所以公证处在办理此类保证书公证时，需要未成年人的生父和生母同时到场。当然父母可以各自办理保证书的公证，但是类似此类的单方办理公证的，公证员会在公证词上特别注明。
