不动产登记中的继承审查研究——以“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局案”为视角
发布日期：2015-04-25 09:55:25
[摘 要] 最高院发布了“陈爱华案”以图响应不动产登记条例的制定，但是该案存在着一定的误区。从继承权向所有权转化的角度来讲，瞬间转化说存在着种种缺陷；从物权变动的安全角度来讲，当然继承主义需要有配套的制度才能保证安全性；从不动产登记审查的模式上讲，如果提倡形式审查则需要有公证等制度来规避风险。行政登记的法律依据不能直接等同于行政诉讼的判案依据。司法对于未登记行政行为的审查应该只落脚于合法性并可兼顾部分合理性，而非直接以诉讼中取得的新证据判决撤销不登记行为并判决履行。
[关键词] 不动产 登记 继承 审查 公证
2014年对于不动产登记领域注定是不平凡的一年。7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。8月15日国务院法制办对外发布了《不动产登记条例（征求意见稿）》。可以说，国务院对于《不动产登记条例》的加速推动，已引起了社会的广泛关注。而目前的征求意见稿系国务院授权国土资源部门后，抛开中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会《不动产登记条例（草案）建议稿》而另起炉灶的。各方对于不动产登记的理解深度与广度都大相径庭，导致了对其争议不断。
就在这个时候，《最高人民法院公报》第8期刊载了2013年的一起由南京市江宁区人民法院审理的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责纠纷案”[]（下称“陈爱华案”，对该案不再做引注）。在其“裁判摘要”中开宗明义地说明了刊载该案的目的：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”并同时对司法部、建设部的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》有关效力进行了否定。而就在2014年的4月，由司法部第143号公告所发布的《司法部现行有效规范性文件目录(截至2013年底)》还确认了其现行有效性。
一、问题的提出
（一）案情简介
南京市江宁区南方花园某处房屋所有权人为曹振林。2011年5月23日，曹振林亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室（8平方米）以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给原告陈爱华。后曹振林于2011年6月22日在医院去世。2011年7月22日，原告经江苏省南京市南京公证处作出公证，声明接受曹振林的全部遗赠。2011年8月3日，原告携带曹振林遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告区住建局下设的房地产交易中心办理房屋所有权转移登记被拒绝。2011年10月10日，原告向被告提出书面申请要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于2011年10月27日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理遗产转移登记。
南京市江宁区人民法院一审认为：本案中曹振林书面遗嘱的真实性已进行司法鉴定。随后对《行政诉讼法》、《物权法》、《继承法》以及《房屋登记办法》的有关条款进行了罗列后认为：《房屋登记办法》并无规定要求遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书才能办理房屋转移登记。法官据此下结论道：《联合通知》是由司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，其规范的内容不得与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等法律法规相抵触。行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，行使法律赋予的行政权力，其不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。行政机构以此为由干涉行政相对人的合法权利，要求其履行非依法赋予的责任义务，法院不予支持。故被告对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。
据此，南京市江宁区人民法院判决撤销被告区住建局于2011年10月27日作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》，并责令被告区住建局在本判决书发生法律效力后30日内履行对原告陈爱华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。二审审理过程中，上诉人区住建局同意为被上诉人陈爱华办理涉案房屋登记手续并撤回上诉。
（二）案件意义
一个地方性的基层人民法院对于司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的否定并不具备广泛意义。因为在全国各地法院的审理过程中，这些否定毕竟还是少数（在辽宁与江西亦有类似被否定的案件，但笔者目前所搜集到更多数的案例均肯定或者间接肯定了该文件的效力）。然而，在该案件二审审理过程中，媒体的介入[]使得江宁区住建局不得不重新考虑该案造成的社会影响，故最终同意为陈爱华办理涉案房屋登记手续并撤回上诉。
虽然尚不属于最高人民法院直接发布的“指导性案例”（故其尚不完全具备《最高人民法院关于案例指导工作的规定》所规定的参照效力），但是《最高人民法院公报》对该案件的刊载还是能使其对全国各地法院都具备了较高的普遍指导意义，进而在实质上以一种法定形式之外的方式间接宣告了该文件一定程度上失效。
（三）审理中的问题
然而，当我们仔细阅读该案件的裁判文书，却不难发现该案的写作、说理以及论证都存在着一定的问题，使得该案与其它入选案例存在着鲜明的差别。（具体的有关问题在此不详题，本文附件中将对该判决作详细解读。）
在不动产登记实践中，继承或者接受遗赠的有关事实一直以来都是由公证机构证明或者人民法院裁判后形成有关法律文书。不动产登记部门对于此类法律文书予以形式审查即可。然而，“陈爱华案”的刊载必然将对不动产登记中的继承事实审查产生一定的影响。在本文中，我们需要研究的重点就在于该案中不动产登记中的继承事实是否需要审查？由谁审查？如何审查？审查完毕后将被司法机关如何认定？
二、物权变动中继承问题
（一）继承权与所有权的关系
所谓继承权，一般来讲有两种意义：其一指继承开始前继承人之地位，其二指继承开始后继承人之地位。前者为继承期待权，后者为继承既得权。[]所有权是指所有权人依法对自己所有的动产或不动产进行占有、使用、收益和处分的权利。继承权和所有权均属于民事权利的范畴，但它们之间既存在着联系，又存在着区别。同时，根据《继承法》第二条、《物权法》第二十九条以及《物权法》第三十一条，两者之间又存在着相互的转化。
1.继承权与所有权的联系
继承权与所有权两者之间存在着密切的联系。主要表现在：第一，遗产继承权是取得遗产所有权的前提。只有享有遗产继承权，遗产所有权才可能实现。第二，取得遗产所有权是遗产继承权实现的结果。继承权是一种与身份关系密切相连的财产权。而物权法中的所有权则是一种不具有任何人身性的纯粹财产权利。继承权的实现归根结底是带有身份特征的财产权利向这种纯粹的财产所有权转移。
2.继承权与所有权的区别
学者认为，所有权固然是继承权的前提，但两者存在着本质的区别。继承权是法律根据被继承人意志，为了促进家庭和睦团结而斌予继承人的民事权利，而所有权则是法律赋予所有人占有、使用、处分财产的权利。正如不能把受赠人接受赠与的权利视为赠与人所有权的延伸一样，也不应把继承权视为被继承人所有权的延伸。[]继承权与所有权的区别主要表现权利主体、权利客体、权利内容、权利行使依据、权利取得方式、权利消灭原因、权利主要形式以及权利效力等方面。[]
3.继承权与所有权的转化
关于继承权如何向所有权转化成为学者关注的焦点，并逐渐形成三种理论：即瞬间转化说（其观点主旨是遗产的所有权在被继承人死亡时瞬间转移至其继承人）、过渡说（该说认为，继承是一个过程，继承人在被继承人死亡时尚不能取得遗产的所有权；只有在遗产分割后，遗产继承权才能转化为对遗产的所有权）和折中说（该说主张在被继承人死亡时，继承人既取得遗产的继承权，同时也取得遗产的所有权）。尽管从《继承法》与《物权法》的有关条文中，我们知道继承取得物权的有关事实将追溯至死亡时，但是近年来专注于该领域的学者仍坚持通过过渡说来建议对《继承法》有关条款进行调整。学者们认为：继承权向所有权转化，并非瞬间完成，而是一个或长或短的过程——继承人的期待继承权先转化为既得继承权，再转化为所有权。在继承权向所有权转化的过程中，继承权主体成为这一时段的权利主体，且该主体的确定是由下述环节决定的，即：继承人范围的确定、遗产的保管与分割、继承人接受继承或放弃继承的意思表示、继承权的丧失以及继承人应继份的确定等。只有继承人享有、行使既得继承权，并依据物权的公示公信原则实现了所有权主体的更替，继承权才能转化为所有权。另外他们还认为：过渡说不仅具有自身优点，而且定位过渡说，能够暴露出现行《继承法》某些还待进一步完善和解决的问题。定位过渡说有利于加快推动《继承法》的修改步伐。[]
（二）继承所取得的物权之安全
从物权法角度，根据物权变动的原因不同，可以将物权变动区分为基于法律行为的物权变动和基于非法律行为的物权变动。根据继承开始后继承人取得遗产的时间和方法，大致有四种继承立法主义：一是承认继承主义，二是法院交付主义，三是剩余财产交付主义；四是当然继承主义。在前三种立法主义下，继承人并不因继承的开始而当然取得遗产，而需要继承人为一定的意思表示才能取得遗产，物权变动基于法律行为而发生。而在当然继承主义这种立法主义下，遗产上之权利义务，因继承开始而当然地移转于继承人，无须继承人的意思表示。继承人于继承开始之瞬间，当然且包括的承继被继承人之财产法的地位，物权的取得属于被继承财产上一切权利义务。现行德国、法国、瑞士、日本、我国台湾地区等国家和地区的民法采当然继承主义，我国现行继承法从之。同时，物权法也对这理念一脉相承。
从物权的静态安全来看，在继承中容易出现所有和占有脱离的情形。例如在继承人不确定，继承人不知道被继承人死亡等情形下，虽然法律规定遗产在继承开始时归继承人所有，但此时继承人不可能占有遗产中的物。因此，许多国家继承法规定了遗产管理、遗嘱执行等制度，遗产管理人、遗嘱执行人负有管理遗产，通知继承人等职责，可以保护继承人取得遗产中物的占有，维护物权静的安全。
从物权的动态安全来看，我国物权法第三十一条的规定贯彻了公示要件主义的物权变动模式。因为法律上的处分要通过法律行为来进行，而以法律行为变动不动产物权时必须伴随着登记，如果基于继承取得的物权没有登记，则后来以法律行为变动物权所需要的登记无法完成，最终导致不动产交易目的不能实现。物权变动具备了公示方法，从而受让人可以信赖物权公示，维护了不动产物权变动秩序，保护了交易安全。[]
有上述的制度安排可知，目前当然继承主义的立法模式虽然看似回避了继承取得遗产的种种条件手段，但实际上还是得依靠相关的制度来保障物权的安全性。尤在我国而言，物权法第三十一条的保障也只能在交易过程中确保不动产的动态安全。然而在不动产登记之前，且毋庸说物权的确定、安全无法保障，继承人及相关人员对不动产的权利与义务均无法得到社会的普遍认可。权利与义务的混乱与不确定给社会带来诸多不安定因素。
（三）继承公证的作用
在实践中，对于继承人范围的确定、遗产分割、接受继承或放弃继承的意思表示以及继承权的丧失等问题的查明，通常需要通过人民法院或者公证机构来进行。由公证机构对一些没有矛盾的家庭继承问题进行公证的制度安排，是我国社会经济以及法律秩序长期发展的一个自然结果。
在改革开放以前“一大二公”的背景下，社会的生产、生活资料大都为公有，人民群众并没有多少私产也就无所谓什么继承问题。七十年代末八十年代初为了充分调动昔日的实业家与海外的侨胞为中国的经济发展服务，开始逐步重视起财产的继承问题。公证处在由人民法院脱离至司法行政系统管理的同时，也将有关的继承公证业务逐步开展了起来。[]当然其最初主要还是集中于涉外的领域。[]经过八十年代的发展并伴随着改革、开放政策的深入实施以及房地产业的发展，各地公证机关和房地产管理机关配合，办理了大量房地产公证事项。在实践中房管部门发现，有关房产事项的各类公证文书，是其审查有关房产的法律行为合法性和真实性的有效证明。因此，司法部与建设部发布了《联合通知》，将登记操作中对于公证的良好运用充分地以制度的形式予以了规范确定。以2013年为例，中国统计年鉴显示全国各基层人民法院一审继承类共结案146649件，全国公证机构共办理继承公证646090件。也即公证机构处理了所有全部继承案件81.5%。而根据上海的调研，在上海城市化水平较高的地区更是达到了90%以上，其中涉及不动产的又基本可以占到54-69%左右。[]也就是说，继承公证在不动产的继承领域已然起到了举足轻重的重要作用。
继承公证业务之所以目前受到我国不动产登记机构的普遍需要，有着其显示的制度基础与社会基础。目前涉及不动产继承的法律主要有就是两条。《继承法》第二条：“继承从被继承人死亡时开始。”《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”根据以上法条，继承事实的效力将溯及至被继承人的死亡之时。然而，由于继承人的意思表示往往不会及时进行表达。碍于传统文化的羁绊，被继承人死亡后继承人们往往并不会迅速对其财产进行清算，更不会对马上准确地表达对遗产的有关态度。在实践上，还有一些虐待甚至杀害老人的法定继承人，这些事实往往较难被发现。这就导致了继承事实查明的困难。我国目前户籍制度不完善、诚信体制不健全，登记机构仅靠四五十分钟的受理时间[]往往是难以查明有关事实。而另一方面，在遗嘱继承或者接受遗赠的领域，由于我国没有单独的遗嘱检认制度，这就使得登记机构面对形形色色的各种遗嘱时往往无所适从。我国《继承法》虽然规定了五种遗嘱形式，但是除了公证遗嘱有社会化的证明以及全国性的公证遗嘱库可以查询最后一份有效性外，其他的遗嘱形式并没有任何检认制度进行保障。除了公证遗嘱外的其他遗嘱形式，因其多样性与不确定性根本无法进行简单确认。即使经过司法鉴定，法律事实的真相仍然难以得到揭示。比如笔迹鉴定，其因为检材的匮乏与技术的局限，误判率相当之高。
三、不动产登记中的行政审查
（一）不动产登记审查的意义
不动产登记制度，是指经权利人或利害关系人申请，由有关部门将不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。本质上，不动产登记是代表国家作行为的登记机关行使的管理权和监督权，旨在明晰各种不动产物权，依法保护当事人的合法权益。不动产登记会产生物权变动的公示效力、推定力以及公信力。在民法的物权体系中，不动产登记制度具有重要的价值与意义。不动产登记行为旨在依法保护登记申请人和利害关系人的合法权益，通过代表国家公权力的不动产登记机关的行为，保障交易安全和秩序。而作为整个不动产登记制度的核心内容、关系整个不动产登记工作成败的不动产登记审查制度的完善工作，其意义不言而喻。首先，是保障相对人合法权益的内在要求。完善不动产登记审查制度，能够准确确认不动产物权的归属和流转，公示不动产登记情况，保障行政相对人与行政相关人的合法权益。其次，是规范不动产登记行为的核心保障。规范不动产登记审查制度，保障登记权利运行的法定性和程序的正当性，确保登记机关行使行政权力时有法可依，是最大限度的维护登记的公信力，也是确保登记机关依法行使职权、登记行为合乎规定的关键点和核心保障。再次，是明确登记责任内容的重要依据。不同地方、不同机构拼凑而成的新登记机关工作人员对于新整合的各项业务知识和法律认识必然有所欠缺。经验不足、素质参差的工作人员将会把个人裁量带入登记实务中。最后，是衡平公权私利界限的尺度标准。确立不动产登记审查制度，也是平衡公权力和私权利的界限的尺度，不动产登记是物权公信力的体现，人民对不动产登记真实性的期望值很高，但是登记机关的审查能力却相对有限，而且这个矛盾随着不动产物权变动的迅速发展而日益突出，行政机关代表的公权力和不动产物权变动的私权利之间的博弈难以掌控，而规范不动产登记审查制度却能很好的解决这个问题。[]
（二）不动产登记审查的模式
不动产登记的审查标准，也即不动产登记的审查方式，历来有形式审查和实质审查之分。当前的通说避重就轻地提出登记机构应进行合法性审查。物权法立法过程中，关于第12条的意见主要集中在登记审查应当采用何种方式上，主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。有的认为，登记机构应当对登记申请进行实质审查，以避免错误登记；有的认为，登记机构的审查主要是形式审查，实质审查是没有能力做到的。然而，对于何谓形式审查，何谓实质审查，也存在争论。有的学者从登记审查的范围对此二者进行界定，认为形式审查就是登记机构不审查登记申请是否与实体法上的权利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续、提供材料等方面是否合法、齐备；实质审查则是不仅审查登记申请在登记手续上是否合法，还要审查其是否与实体法上的权利关系一致，实体法上的权利关系是否有效。有学者则从登记机构的调查权限上界定实质审查，即登记机构接受了登记申请之后，应当对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性。还有的学者认为登记机构的审查权限及于不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查，反之，就是形式审查。但最终物权法第12条，既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查。目的是使登记机构在各自的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。[]
尽管条文本身以及立法释义未能明确写明审查形式，但是细读之下不难发现这其实是一种形式审查为主、实质审查为辅的审查模式。然而由于在不动产登记中最大的问题就是缺乏明确的审查标准来界定登记行为的合法性，还是导致了登记行为审查尺度宽严不一，各地登记行为产生混乱和矛盾。因此，目前学者们还是主张采取形式审查的标准对有关条文进行调整或者改造。[]其重要原因之一就在于不动产登记审查标准与审查责任不一致。因为物权法未明确登记机构的审查标准、审查内容、审查职责，也未对登记行为审查范围的限定性以及审查能力的有限性等诸多现实因素进行考量，但在责任方面又直接规定了登记机构应当承担的无过错责任。这种权责不一的立法模式也恰恰正是“陈爱华案”们诞生的渊源。
所以推敲物权法的制定者们暗含了部分对形式审查模式的期许，他们还特别以土地登记中的土地代理中介为例，介绍了实践中不动产登记机构积极探索改进登记工作的新思路。他们认为，目前土地登记主管部门正在探索建立中介代理制度，把登记中大量的实质审查工作转由中介代理机构承担，通过中介代理机构的行业规范和行业自律，对资料进行实质审查，保证真实性。登记机关对有资质的中介机构的资料进行形式审查。对登记错误造成的损失，登记机关承担责任；对由于中介代理机构造成的登记错误，国家可向中介代理机构追偿。[]与土地登记领域的代理中介所承担的责任相似的是公证机构在房屋登记中的角色：房屋登记部门对于继承、接受遗赠等不动产变动的原因行为，通常交由公证机构进行实质处理；而房屋登记部门仅需在形式上核验公证书的真实性即可。一旦发生因公证而产生的登记错误，当事人可以向公证机构索偿；更为与众不同的是，公证机构拥有一个全国性的保险体系，相对于一般的中介公司、代理公司或律所等更具有责任能力。
（三）不动产登记审查的依据
“陈爱华案”中，法官认为江宁区住建局的具体行政行为违法，因而撤销了相关文件。那么摆在我们面前的一个现实问题就是：不动产登记审查的依据是什么？根据江宁区法院法官的思路，不动产登记审查的依据似乎应该按照《行政诉讼法》所说的，依据法律法规并可参照政府规章。但是这种思路值得推敲的是：行政诉讼的判案标准是否等于行政登记的审查标准？我们姑且将“行政登记”换做是“行政处罚”，想必江宁法院的法官会有另一番思考：一个行政处罚的依据是可以根据《行政处罚法》而不是《行政诉讼法》进行判断的。[]也即具体行政行为的法律渊源不仅仅只是法律、法规和规章。众所周知，我国行政法的渊源散见于宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例以及规章等形式中。[]在不动产登记领域，如果仅仅只根据法律与行政法规来进行登记，那么目前恐怕只有一部《物权法》可用（“陈爱华案”法官所称的统一不动产条例尚在十月怀胎之中）。而且甚至于连《房屋登记办法》也不能“依据”，因为政府规章按照《行政诉讼法》只能是参照适用。洋洋洒洒九十余条的《房屋登记办法》还需要有多达100余页的《房地产登记技术规程》以及诸如《江苏省实施＜房屋登记办法＞若干问题的指导意见》等条文进行细化实施。如果单凭《物权法》区区几个条文就能办理登记，那么房屋登记机构将被强大的《物权法》所规定的登记责任所压垮。所以用《行政诉讼法》的断案标准来直接套用至不动产登记审查中，显然是没有理论与实践基础的。
四、对不动产登记的司法审查
（一）不动产登记司法审查的现状
从1989年颁布的《行政诉讼法》来看，当时我国的行政法律制度建设并不完备，行政审判工作经验不太丰富，对于不动产物权登记案件中的争议问题，尤其对审查标准的立法问题设计得比较模糊，正是这种模糊，导致今天学者对此争论不休。在德国，人们对于涉及自然资源、房地产等不动产发生纠纷，大多数人们会选择行政法院去起诉。在我国，人们对于此类纠纷可以选择民事诉讼，也可以选择行政诉讼。据统计，不动产登记诉讼百分之七十以上的争议内容是民事问题，行政诉讼撤销登记机构的登记之后，还要通过民事诉讼来解决争议内容。然而，“陈爱华案”是一起司法机关对于不动产登记机关具体行政行为的司法审查案件。而不动产登记机关之所以采取消极行为，是因为陈爱华无法提供登记机关所要求的相关证明材料。那么对于不动产登记的司法审查应该如何进行？
（二）不动产登记司法审查的标准
有关不动产登记司法审查的标准，普通学者往往只针对了已发证的与民事纠纷相关的行政诉讼案件，但却鲜有对于因当事人证明材料不足而未发证的研究。如果说已发证的登记争议是已有实际的民事纠纷发生，那么对于证明材料不足而未发证的登记争议则其实是有民事纠纷的隐患尚未展现。
就普通的已经登记而发生的行政纠纷而言，诚如有关学者所提出的可以深入进行一些原因行为分析[]，重点审查房屋权属来源是否清楚[]。因为此时原因行为的是否正确将直接影响到登记行为的正确与否。
但对未登记而发生的行政纠纷而言，人民法院到底是应该自行采集证据完成对于原因行为的审查以协助完成登记呢，还是应该仅对未登记这一行为的合法性进行审查？按照协助完成审查的思路来讲，虽然能够一揽子解决当事人的问题，但这种审查模式不仅有越俎代庖之嫌，而且一旦形成惯例将成为法院与行政机关的共同包袱。而相反，如果仅对未登记这一具体行政行为进行合法性审查，虽然可以减轻行政机关与司法机关的共同压力，但却无法解决当事人的问题。
笔者认为，《行政诉讼法》第五条明确规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”即使我们实践中又在合法性标准基础上增加了一定的合理性要求，但要解决证据材料不足问题，始终不是人民法院行政诉讼的目的。人民法院依职权调取证据只不过是为了保障诉讼活动进行而采取的手段，并不是协助行政机关或当事人完成登记的必要步骤。所以人民法院可以调取有关资料供当事人或者行政机关的审查使用，但这不能替代对于不登记行为的合法性审查。
（三）不动产登记案件的判决模式
根据《行政诉讼法》第54条和《<行政诉讼法>司法解释》第56条、第57条的规定，行政诉讼的判决方式有维持判决、驳回诉讼请求、撤销判决、变更判决、履行判决、确认判决六种。不动产登记作为行政机关作出的一种羁束性行政行为，除了变更判决（仅适用于行政处罚显失公正的情形）不宜适用以外，法院可以根据登记行为的违法、合法情形的不同，适用相应的判决方式。
在“陈爱华案”中却涉及到其中的两种。1.撤销判决。登记行为有下列情形之一的，人民法院应当撤销登记行为：（1）主要证据不足；（2）适用法律、法规错误。主要表现为：没有全面、准确、具体地适用法律规范；忽略了法律规范的时空效力而适用了未生效的法律、法规，或适用了已被撤销、废止的法律、法规，或适用地方性法规、规章时超出了其空间或地域适用范围等。（3）违反法定程序。（4）超越法定职权进行登记的；（5）滥用职权。主要表现为：不正当的动机和目的；反复无常、无确定标准；不相关考虑等等。（6）对不符合法定条件的申请进行登记的；（7）未履行行政法意义上的必要谨慎审查义务即登记的其他情形。（8）申请人以贿赂等不正当手段取得登记的情形，法院也应当予以撤销。2.履行判决。如对符合法定条件的登记申请不予登记或者不在法定期限内予以登记的，人民法院应当责令登记机关限期履行法定职责。
仅就撤销判决而言，虽然从形式上讲还算妥帖，但是正如上文所述其所认为的适用法律法规错误实际并不存在。
仅就履行判决而言，陈爱华案所提供的证明材料不仅是不符合《联合通知》、《房地产登记技术规程》以及《江苏省实施＜房屋登记办法＞若干问题的指导意见》的，而且仅凭简单的一纸《我的遗言》来讲即使作为证明材料本身也是极易被证伪的。一旦江宁区住建局简单根据此类真伪难辨的证明作出登记行为，反倒是有可能发生因错误登记而导致的民事纠纷与行政纠纷。当事人认为已经提交了足以证明有关事实的材料，而行政机关却认为当事人所提供的材料尚不足以证明待证事实或者不符合有关规定的要求。此时当事人通过江宁区法院申请了对于《我的遗言》的司法鉴定。而这份司法鉴定又成为了法院审判的最终证据之一。用这样一份行政诉讼中调取的证明材料用以证明当事人已经符合法定条件，作出履行判决恐怕是有欠妥当的。
五、小结
所以严格意义上讲起来，这样一则由基层人民法院审理的“陈爱华案”不仅说理不充分，而且本身的合法性也是值得推敲的。该案在理论或者制度层面上都是有欠缺的。然而因为其广泛的舆论传播效应，以及不动产登记条例制定的时机，使得该案能够刊载在最高人民法院公报。按国外先贤的意思来说，该判决之所以能具有一定指导意义，不在于其逻辑或论证有多少缜密，而在于它是最高人民法院公报所刊的。最高人民法院的这一举动，一方面当然是向有关部门申明了其意见的重要性，另一方面也是在提醒有关部门在条例的制定过程中应当充分将一些条款上升位阶或者作相应的衔接性处理。除了《不动产登记条例（征求意见稿）》亟需作出调整外，《继承法》的修订中恐怕也需要对继承权与物权的衔接关系作出更具有实践操作性的调整。
[] 参见最高人民法院：《陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案》，载《最高人民法院公报》2014年第8期。
[] 刘旌：《拿未公证遗嘱继承男友房产遭拒 她把住建局告了，一审胜诉》，载《现代快报》2013年9月9日A7版。（在该报道中陈爱华化名为马艳艳，曹振林化名为张东。）
[] 参见史尚宽：《继承法论》，中国政法大学出版社2000年版，第92页。
[] 周强：《论继承权》，载《法学杂志》1992年第4期。
[] 详细论述可参见陈国立：《论继承权向所有权转化》，黑龙江大学硕士论文，2011年4月，第8-9页。
[] 参见杨震所指导的论文。陈国立：《论继承权向所有权转化》，黑龙江大学硕士论文，2011年4月，第818页。
[] 参见高伟：《论基于继承的物权变动——兼析物权法第二十九条、第三十一条的理解和适用》，载《政法学刊》2007年第5期。
[] 详见1980年司法部《关于逐步恢复国内公证业务的通知》。
[] 详见1980年司法部公证律师司《对办理继承权公证等问题的批复》。
[] 参见联合课题组：《公民继承权实现的两种途径——继承权公证与继承权诉讼实证比较调研报告》，载《中国司法》2011年第7期。
[] 在中央“简政放权”的大思路下，不动产登记机构目前被赋予了“便民”的重要要求，如在杭州不动产登记机构被要求必须在四五十分钟内受理审查完毕。
[] 参见葛晓君：《试论不动产登记审查制度——以房屋登记为研究对象》，华东政法大学硕士论文，2011年10月，第23-24页；贾亭亭：《论不动产登记审查制度》，山东财经大学硕士论文，2013年5月，第15-16页。
[] 参见全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第19-20页。
[] 参见葛晓君：《立法视野下的不动产登记审查标准研究》，载《房地产行政管理》2012年第9期；朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》，载《法学杂志》2006年第6期。
[] 参见全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第20页。
[] 详见《行政处罚法》第九条至第十三条的有关规定。
[] 详见胡建淼：《行政法学》，法律出版社2010年版，第12-16页。
[] 详见江必新、王旭军：《论不动产登记的司法审查》，载《行政法学研究》2011年第1期。
[] 详见2006年浙江省高级人民法院行政审判庭《关于审理房屋登记发证行政案件若干具体问题的意见》：“人民法院对房屋登记发证行政案件的合法性审查，应当围绕被诉房屋登记发证行政行为认定事实主要证据是否充足、适用法律是否正确、是否符合法定程序、有无超越职权和滥用职权等方面进行全面审查。重点应当审查房屋权属来源是否清楚。”
（作者阮啸）
